[스크랩] 원룸주택부지 쉽게 찾는방법

택지지구가 아닌 곳에서 세대수 제한으로부터 자유로운 원룸주택을 찾는 방법중에 하나입니다.

 

 

1. 구입하시려는 땅은 평당 400만원이 안넘었으면 좋겠습니다.

 

   - 제가 경험상 수익률에 핵심포인트는 땅의 가격이었습니다. 건축비도, 전국적으로 비슷하고, 원룸이나 투룸의 월세시세도 전국적으로 아주 크게 차이가 나는 것이 아니기 때문입니다. 제 경험으로 부터 오는 느낌상 400만원이 중요한 선인 것 같습니다. 300만원대는 월세가 35만원 이상일때는 성공하는 편이었고

200만원대나 그 이하일 때는 지방을 포함 어디서든 대박이 일어났었습니다.

 

2. 땅을 구입할 때, 동지가 있으면 성공확률은 매우 높아집니다.

 

 - 책을 혼자 읽지 마시고 친한분들끼리 같이 읽어서, 같은 곳을 바라보는 동지를 만들어보세요.

 

    이것이 매우 중요한 이유를 말씀드리겠습니다.  제가 최근에 꽤 많은 사람들에게 대박을 만들어줬습니다.

 

    그 비법을 공개하면,  땅을 살 때, 수백평이 넘는 덩어리가 큰 땅을 위주로 찾으면, 시세보다 평당 100만원이상, 심지어는 반값도 안되게 살 수 있었습니다.

    최근 20일 사이에 맘먹고 찾아서, 지인들 열몇분을 해드렸습니다.

 

    그렇게 싸게 사면 월세 시세는 고정되어있기 때문에 

몇억 차익과 높은 수익률은 땅을 계약하는 순간 이미 확정지어지는 것입니다.

   

덩어리가 큰 땅은 금액이 크기 때문에 수요층이 매우 얇아집니다. 분석도 어렵습니다. 그래서 가격이 내려갑니다.

   

덩어리가 작은 땅은 금액이 낮기 때문에 수요층이 두텁고, 손바뀜이 자주일어나고 가격도 높고 시세형성이 잘됩니다.

    큰 땅은 분석할 수 있는 층이 얇습니다.

   

3. 땅을 분석하는 과정

 

    공인중개사로 부터 매물 지번 받기

    설계사무소에 지번을 주고 가설계 의뢰하기

      - 이 과정에서 시의 조례, 건축법, 층수, 일조권, 사선 등 땅의 모양과 평수를 통해 방이 몇개 나오는지 답이 나옵니다.

       -  보통 사람들은 이 과정을 어려워하기 때문에, 땅이 가치에 비해 매우 싸게 나오기도하고, 가치도 없는 땅이 매우 비싸기도 합니다.

       - 땅의 가치는 매우 주관적인데, 이것을 볼 줄 아는 방법이 이 방법이며, 이것을 알면 수백억 무기를 지녔다고 할 수 있습니다.

      - 한군데 설계사에서 방을 19개로 못그린 것을 여러군데서 여러번 그리게 시켜서 결국 한달만에 19개 방 크게 그려낸 적도 제 경험상 있습니다. 참고하세요.

   땅의 가치 확인하기

       - 가설계를 통해, 방이 몇개가 나오는지 확인되면 전월세 시세를 통해 투자금 대비 수익률을 계산합니다.

       - 제시하는 가격에 땅을 샀을 때 나오는 수익률을 볼때, 땅의 가치는 확인되는 것입니다.

   땅을 계약하기. 건축하기........    이런식으로 진행됨

 

4. 공실을 분석하는 과정

 

     수요가 많은 곳이나 공급이 적은 곳을 살펴봅니다. (기본이지만, 가장 중요합니다.)

    - 여기서 수요의 지표가 되는 것은, 회사수, 공장수가 될 수도 있고, 학원이 될 수도 있고, 다양하며,

     공급은 주거공간입니다.  다만 주거공간 근처에 편의 시설이 많으면, 거리가 좀 떨어져도 괜찮습니다. 그 이유는 회사 기숙사 살지 않고 나와 사는 이유와 마찬가지입니다.

     원룸 세입자의 입장에서 조사해봅니다.

       - 공인중개사 사무소에 전화하여 원룸을 구해보는 과정을 해봅니다. (한달 대기자로 등록하라고 한 곳도 있었습니다. 그곳에 시세를 조사하니 평당 300만원이 넘었는데, 큰 덩어리라 반값에 사서 나누었습니다. 며칠전에 저에게 일어난일입니다.)

     원룸주택 주인 입장에서 조사해봅니다. ( 세입자 입장보다 5만원 정도 차이가 나기도 합니다. 이럴땐 보수적으로 싸게 잡으시는 편이 좋습니다.)

  아파트를 찾는 접근법으로 하시면 큰코다칩니다.

    - 아파트접근법으로 하면 하수입니다.  오히려 교통이 불편하여 공실이 적을 수도 있습니다.

      오히려 술집이 많아서 공실이 적을 수도 있습니다. 오히려 대규모 지구가 아니라 공실이 적을 수도 있습니다.

       오히려 외딴 도시라 공실이 적을 수도 있습니다.  아파트와 달리 임대목적이기 때문에, 아파트를 찾던 접근법으로 원룸주택에 접근하는 것은 정말 말도안되는 짓입니다. 예를들어 삼성은 아파트 수요층이며, 그래서 동탄이 원룸시장에서 좋은 곳은 아닙니다. 아파트 시장에서 좋은 곳일 뿐이죠.

    또 예를 들어, 삼성 하청업체들이나 공장, 작은 기업등은 원룸수요라 볼 수 있습니다.

 

 

텐인텐 apateia

출처 : "토연모" 토지를 연구하는 사람들의 모임

글쓴이 : 블랙홀(이호철) 원글보기

메모 :