[스크랩] 토지별도등기 낙찰 받아 `대박` 내 볼까?

경매물건을 검색하다 보면 '토지별도등기'라는 문구를 쉽게 접할 수 있다.

 

경매를 처음 접하시는 분들은 다소 생소할 수 있지만 의미를 따져보면 큰 어려움은 없다. 토지별도등기가 어떤 것이며 어떤 사유로 인해 발생되는지, 경매참가시 유의할 점 등을 사례를 통해 알아보도록 하자.

 

등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부가 있는데 단독주택의 경우 토지등기부와 건물등기부가 존재하지만 집합건물(아파트, 연립, 다세대주택 등)의 경우 토지와 건물이 일체로 거래되도록 돼 있어 하나의 등기부만 존재한다.

토지별도등기란 집합건물에서만 볼 수 있는 것으로 건물에 없는 권리관계가 토지에 설정돼 있다는 것을 알리기 위해 집합건물임에도 따로 토지등기부를 만든 것이다.

집합건물 등기부는 1동 전체의 표제부, 전유부분의 표제부, 갑구, 을구로 구성된다. 이때 전유부분의 표제부에 토지에 대한 권리인 대지권이 등기 되고, 대지권의 표시 아래 부분에 대지권비율이 기재된다. 이것이 토지등기부를 대신하고 있어 집합건물에는 토지등기부가 없는 것이다.

 

 

토지별도등기가 발생되는 이유는 건축주가 건축을 할 때 토지를 담보로 먼저 대출을 받은 후 건물을 신축하고 준공이 되면 분양대금으로 대출금을 상환하고 세대별로 토지등기를 해줘야 되는데 이를 무시하고 도주해버린 경우 흔히 발생된다.

그렇다면 토지별도등기는 어떻게 표시되는지 사례를 통해 살펴보자. 위의 물건은 토지별도등기가 된 서울 은평구 갈현동 다세대 주택이다. 건물등기부등본의 전유부분 표제부를 확인해 보니 표시번호 3번에 '토지별도등기'(토지갑구 7번 경매개시결정등기, 을구 10번 근저당권설정등기)라고 표시 돼 있다.

을구의 내용을 살펴 보면 '포기할 지분'이라는 글귀와 호수가 기재돼 있는 것을 확인할 수 있다. 이것은 301호, 302호, 401호, 402호, 501호를 분양 받은 사람이 토지근저당권을 떠안고 매수해 대출금액을 갚았다는 것이다. 토지별도등기 전체에 대한 대출금 상환이 아닌 일부 5가구 만이 상환이 했기 때문에 지분포기라고 기재돼 있고, 이미 대출금을 상환한 301호, 302호, 401호, 402호, 501호에도 토지별도등기라고 표시가 돼 있는 것이다.

이 사건은 대출금을 상환한 302호 물건이기 때문에 토지별도등기라고만 표시돼 있을 뿐 낙찰을 받는데 있어서는 아무런 문제가 없다.

토지별도등기 물건이 경매에 부쳐지게 되면 토지근저당권자는 배당절차에 참여해 배당을 받고 소멸하게 된다. 판례에서는 경매로 인해 잔금이 납부되었을 때에는 대지권 성립전부터 토지에 별도등기로 설정돼 있던 근저당권은 '낙찰자가 인수한다는 취지의 특별매각조건'이 정해져 있지 않은 이상 소멸한다고 판시하고 있다.

따라서 토지별도등기가 있는 물건은 토지등기부상의 채권자가 배당신고를 했는지 확인하고, 특별매각조건이 붙은 물건의 경우 입찰에 신중해야 할 것이다.

(출처:디지털태인 홍보팀)

출처 : 부동산에 미친 사람들의 모임

글쓴이 : 바람의 아들 원글보기

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