임야매매와 개발 자료를 찾다가 복사가 안돼서
노가다 해서 작성했습니다.
혹시나 임야 중개시 참고하시면 좋을듯..
가. 임야 매매시 유의사항 (스크랩 자료 편집)
첫번째! 공익용 산지, 보전산지에는 단독주택 신축이 어렵다.
임야 매매시, 지역, 지구가 공익용산지나 보전산지일 경우에는 단독주택 신축이 어려운 경우가 많습니다.
토지이용계획확인서를 떼어보시면 어떤 산지로 되어있는지 아실 수 있으세요~~
다만 지자체마다 조금 차이가 날 수 있으니
정확한 부분은 해당 관청에 문의하여 확인하셔야하구요.
이런 경우에는 먼저 허가를 받고 본 설계에 들어가시는 것이 좋죠~
TIP 첫번째) 임야의 지번을 알아내셔서 위치와 지목, 용도지역확인 후에는
현장답사를 꼭 해보세요.
TIP 두번째) 현장답사에서는 임야도를 보며, 임야의 경계 방향 모양과 진입도로 하천의 유무와 주변환경도 꼭 둘러보세요.
실행 1.
토지이용계획확인서를 확인하기. 관청에 문의, 현장답사, 부동산문의
* 보전산지 : 임업용 산지 + 공익용 산지
* 임업용산지 : 산림자원의 조성과 임업경영기반의 구축 등 임업생산
기능의 증진을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지로 임업용(농어업인) 주택 신축만 허용.
* 공익용산지 : 임업생산과 함께 재해방지. 수자원보호. 자연생태계 보전. 자연경관보전. 국민보건휴양 증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산지로서 다음의 산지를 대상으로 산림청장이 지정하는 산지이며, 일반 단독주택 신축은 어려운 경우가 많음.
* 준보전산지 : 보전산지 이외의 산지로, 건축행위가 수월합니다.
두번째! 산지전용 제한지역이 아니어야 한다.
산림청의 산지전용 제한지역에서는 원칙적으로 개발행위가 엄격히 제한되어 있기에, 산지전용 제한지역인지 꼭 확인해보셔야 해요.
실행 2.
산지전용제한 지역인지 확인하기 (부동산문의)
세번째! 산림법상 보안림이나 사방지로 지정되어 있지 않고
또 과거 국고보조를 받아 조성한 조림지가 아니어야 한다.
임야 매매시에 홍수피해가 났던 임야인지 조사해봐야 해요.
네번째! 산의 경사도를 확인한다.
지자체별로 산의 경사도에 따라 개발 허용도가 차이가 나므로
경사도가 있을 경우 지자체에 문의하거나 인근 토목설계 사무소에 문의해야 해요.
다섯번째! 산에 있는 나무의 상태를 살펴보아야 한다.
산에 자라는 나무의 수종과 밀도나 크기도 산지전용허가의 한가지 기준이 됩니다.산에 있는 나무의 수종을 <입목구성>이라고 하며, 나무 평균 나이가 50년 이상이거나 활엽수림이 50% 이하여야 해요.
나무의 밀도와 크기를 <입목축적>이라고 하며, 임야소재 시.군의 평균치보다 50%를 넘게 울창하거나 나무가 크면 허가가 나지 않아요.
실행 3.
산의 경사도와 나무상태 확인하기 (부동산 문의)
여섯번째! 진입도로 문제를 확인한다.
토목공사나 임야 개발 시 건축물을 짓기 위해 진입로는 필수에요.
따라서 임야는 국도나 지방도 등 기존 도로에 붙는 것이 좋구요.
농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭기 때문에
반드시 해당 관청 담당자에게 문의해보는 것이 좋겠지요~
TIP 첫번째) 폭 4M이상의 진입도로여야한다.
실행 4.
진입로 문제 확인하기
이것 저것 복잡하시다면 용역을 두십시요. 동네에 많습니다. 부동산
나. 비용 절감 임야개발 (16.06월 자료 편집)
1. 우선 숲 꾸기 사업 (간벌)
간벌은 우리가 미용실에 가는 것과 같은 이치입니다.
터벅한 머리카락을 커트를 하면 사람이 달라보이는 것 처럼 산도 조밀하게 심겨 있는 나무나 어수선한 하층식물을 제거 함을 ㅗ깔끔하게 변하게 됩니다.
간벌이란: 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률의 입목벌채중 솎아베기를 말하는것으로 숲가꾸기(간벌)를 위한 벌채를 말합니다.
각 지역의 지자체의 산림과에서는 매년 간벌 신청을 받습니다.
산림조합에 신청해도 됩니다.
간벌지로 채택이 되면 적당한(익년 3월~) 시기에 간벌을 지자체에서 무료로 해줍니다. 간벌을 하면 벌목된 나무가 산 전체에 어지럽게 늘려있게 됩니다.
이 간벌한 나무를 산물이라 하며, 숲가꾸기 사업 신청시 산물수집도 같이 해 달라고해야만 간벌한 나무를 집게 장비를 이용하여 한곳에 모아줍니다.
그래야만 간벌한 산이 깨끗하게 됩니다.
또한 산물수집 (간벌목)한 나무를 목재용 또는 펄프용으로 팔아서 돈을 벌수 있습니다.
수종이 좋은 나무나 수형이 멋진 나무는 반드시 살려야 합니다.
그 나무가 괁광지의 멋진 수목관광 자원이니까요.
간벌은 전체 나무의 약 30% 정도로만 하시면 됩니다.
간벌의 중요한 장점은 개발을 할 시에 입목축적도를 낮출 수 있다는 겁니다.지역에 따라 다르지만 임야개발에서는 입목이 얼마나 많으냐에 따라 허가가 나지않습니다.
나무가 너무 울창하면 집이나 펜션 등 개발허가가 나지 않는다는 겁니다.
간벌을 하면 그 문제는 해결이 되겠죠?
<간벌비용>
톤당 8만원 정도에 펄프용으로 팔수 있음.
겨울에 10자(3M)로 간벌하면 톤당 12만원 정도 받습니다.
겨울 간벌목이 비싼 이유는 나무가 겨울을 나기 위해 봄부터 가을까지 지니고 있던 물을 내 뿜습니다.
물을 내리고 난 나무는 좀이 먹지 않거나,
단단한 목질을 가지게 되어 건축자재로 사용이 가능하기 때문입니다.
2만평에서 100톤 정도를 간벌 했다면 펄프용으로 팔아도 8백만원의 수익이 생기죠.
1) 수종갱신을 하세요.
수종갱신이란?
일반적으로 현재 생립된 입목이 불량 입목이거나 활잡목 관목류 혹은 솔잎 훅파리 등 산림 피해임지로서 기존 임목으로서는 산림경영의 실효를 거둘 수 없다고 인정되는 임지에 그 임목을 베어내고 수익성이 높은 다른 수종 즉 밤나무나 은수원사시나무 잣나무 낙엽송 등의 경제 수종으로 바꾸어 조림하는 작업을 말하는 것이다.
실전에서는 수종갱신의 목적에 맞게 활용을 하시면 됩니다.
소유하신 임야에서 개발이 안되는 높은 경사지 부분이나 임업용 산지 중에서도 건축물 계획이 없는 곳에 임산물(호두나무,은행나무, 잣나무) 생산 목적의 나무나 편백나무, 소나무 등 우수한 품종으로 수종갱신을 하시면 5년 후 멋진 곳으로 변할 겁니다.
수종갱신 또한 산림조합에서 신청을 하면 되는 것으로 허가 신청 비용은 약 50만원정도 밖에 들지 않습니다.
미리 산림조합에는 조합원으로 가입을 해 두시는 것이 좋습니다.
산림조합에는 산림기술자가 항시 있어서 산을 가꾸기 위해 무료로 친절하게 상담을 잘 해줍니다.
조합원 가입비는 약 5만원입니다.
과수목을 심고자 할 때는 수종경신이 아니라 개간 허가를 받아서 지목을 과수원으로 바꿔야 합니다. 이건 비용이 많이 들어갑니다.
그리고 과수목은 과도한 노동력과 관리가 문제
2. 개발 심화로 들어가 보시죠.
작업로를 개설하세요.
작업로: 산림경영을 하기위한 도로, 산림을 가꾸기 위한 도로, 산불예방을 위한 도로의 기능을 합니다. 작업로는 폭2M만 가능합니다.
하지만, 교행로 급경사 등에 따라 작업로 폭 3M가 되어도 가능함.
이것이 곧, 체험프로그램에서는 둘레길이 되겠죠?
산림청에서 요즘 권장하는 것도 작업로 임도를 사용한 체육 프로그램입니다.작업로 공사 시, 중간 중간에 큰 돌이 나오면 보기 좋게 평상으로 돌을 놓으세요.
또는 돌탑을 쌓으셔도 좋구요~~
간벌한 나무를 평상으로 만들어 배치 해 보세요. 그것은 곧, 쉼터가 될것입니다.
제가 가장 좋아하는 관광지의 형태가 돌과 나무로 된 쉼터입니다.
돌이 없는 땅에서는 데크 및 벤치를 만들어서 설치해야 하지만 넓은 돌, 큰돌들이 많다면 운치있는 표석, 돌의 쉼터가 만들어지겠죠.
이런 돌들에도 스토리를 만들면 하나밖에 없는 테마가 되겠죠?
작업로 설계는 산림조합에 하세요.
설계비용은 1KM에 약 50만원 정도듭니다.
일반 설계사무실에선 약 200만원 정도의 비용이 듭니다.
어디서 해야 하는지 아시겠죠?
작업로의 공사 비용은 돌산이냐? 흑으로 된 산이냐? 토질에 따라 비용이 다릅니다.
그래도 꼭 금액을 적어야 한다면 100M 개설에 200만원 정도 듭니다.
1,000미터의 둘레길(작업로)만 있어도 운치있는 산책로가 되겠네요.
3. 야생화군락지와 산나물 재배를 하세요.
간벌을 하여 하층 식물이 제거 되었다면 큰 나무 밑엔 깔끔한 토양 및 풀만 있을겁니다. 작업로를 개설한 산지에 대해 눈에 확 들어오기에 개발계획을 수립할 수 있을겁니다. 펜션 및 건축물이 들어설 자리외에는
곰취,도라지, 산양삼, 산양삼 등의 임산물과 코스모스, 금낭화, 구절초, 해바라기등 야생화 등 씨앗을 뿌리세요.
작은 노트에 스스로 마스트플랜을 그려 보시고 계획에 의해 씨앗을 파종한다면 죽을놈은 죽고 살놈은 살고 하다보면 어느덧 토지엔 온갖 산나물과 꽃밭이 되어 있겠네요.
그곳이 곧 임산물 체험프로그램과 야생화 단지가 되지 않을까요?
뿌리실 때도 개발 하실 곳은 아니 되옵니다.
그리고 1년 동안은 정자 하나 지어놓고 쉬세요.
쉬는 동안 많은 지인들을 초청해서 내가 가진 산을 보여보세요.
지인들에 의해 홍보도 될 것이며
그 지인들의 말을 들어보시면 무엇을 해야 할지에 대한 답이 나올지도 모릅니다.
4. 계곡이 있다 치면
금싸라기 땅을 구입하셨군요.
산에 물이 있다는것은 참 좋은일입니다.
연못 계곡 폭포 어떤것도 만들 수 있는 재료이죠.
산에서 내려오는 물을 막아 소방연을 만들면
운치있는 연못이 되고 그 연못의 활용도를 높히면 되겠죠.
낚시터, 수영장, 생태연못, 겨울엔 썰매장 등
여러용도로 사용이 가능합니다.
계곡이 집중호우에 의해 유실이 되고 쇄골현상이 많이 나타 난다면 지자체의 산림과에 먼저 그에 따른 신고를 하세요.
산림청은 임야의 피해를 막기 위해 야계공사(계곡정비공사)를 해줍니다.
야개공사에 선정이 되면 멋진 계곡이 돈 안들이고 만들어지겠죠?
야개공사시 중간 중간에 물막이 공사를 합니다. 일종의 낙차공법이라 부르죠.그 곳을 만들때 공사팀과 협의를 하여 물놀이 하기 좋게 만드시면
멋진 물놀이 장소가 탄생을 하겠죠.
몇 억원이 드는 돈을 아낄수 있는 공사의 기법입니다.
5. 지인들이 내땅이 좋아서 팔아라고 요청을 하면 분할을 하세요.
"큰 땅은 쪼개서 팔아라" 무슨 말인지 아시겠죠?
간벌을 하여 차분한 숲으로 변했고, 둘레길(작업로)도 생겼으니까..
관리지역이면 500평정도 지인들에게 전원주택용도로 판매를 하시면
어느 정도 개발비용 제외하고 수익이 납니다.
6. 펜션 및 건축물에 대해서는 토지의 개별법에 따라야 함.
보전관리지역은 펜션 및 주택
임업용산지에는 청소년 수련시설, 농산물 판매시설, 의료시설
<요약>
우선 간벌을 하시면 내가 가진 땅에 대해 어떻게 개발해 나갈지에 대해 파악하실수 있을 거고 건축물이 들어설 자리가 아닌 곳에는 수종갱신을 하여 아름다운 치유의 숲으로 만드시면 되고 작업로를 개설하여 둘레길 및 산악자전거 도로 등 레포츠에 필요한 둘레길을 만드시면 됩니다.
임산물, 야생화 등은 오랜시간 자생을 하게 만들면 아름다운곳, 임산물 생산을 할수 있는 곳이 되며 계곡을 정비하여 물놀이장 및 낚시터ㅗ로 활용을 할 수 있습니다. 그 후에 천천히 계획에 맞게 펜션 및 집 체험장을 지으시면 됩니다.