[스크랩] 차별화의 시장에 접어든 대구, 그리고 수성구의 미래 (부제: 아파트 가치평가 지표 공개)

오랜만입니다. 편한 어투로 말씀드리니 양해바랍니다. 글이 다소 깁니다.

<차별화의 시장에 접어든 대구, 그리고 수성구의 미래>

대구의 부동산은 지금 차별화의 장세로 접어들고 있다. 필자는 대구를 보면서 10여년전의 서울을 떠올리게 된다. 물론 특별시와 지방도시를 똑같이 비교하긴 힘들다. 다만 부동산 가격의 흐름에서는 어느정도 맥락을 같이 하게 된다. 그래서 서울을 보면 대구의 미래도 예측해볼 수 있다. 그리고 그 미래는 현재로선 거의 기정사실이다.

 

필자는 오랜시간 수성구에 살다보니 아무래도 수성구 부동산엔 더 관심을 많이 가지게 된다. 그래서 이번에는 수성구에 대한 평소 생각을 정리해본다. 그리고 필자가 대구 아파트 가치를 평가할 때 사용하는 나름의 가치평가 계산식을 공개해본다.

 

1. 대구의 강남 수성구(범어, 수성, 만촌)

• 부동산은 대표적인 특징인 부증성과, 주거라는 필수재로서의 가치, 자산증식의 투자수단로서의 가치가 있다. 그러다보니 실수요와 가수요가 혼재하고, 투자와 투기도 생긴다. 시간이 지날수록 물가상승분에 맞춰서 대체로 상승하는 부분도 그래서 발생한다. 현재 수성구 몇몇 아파트에서 평당 2천만원을 돌파했다. 수성구가 금리상승, 대출규제, 부동산규제라는 악재속에서도 이렇게 선전하는 이유는 무엇일까? 

• 지금이 바로 차별화의 시장으로 넘어가는 과정이기 때문이다.

  지방에서 평당 2천만원 넘는 집을 산다는 것은, 그정도 값어치를 기꺼이 지불할 특별한 무언가가 있기 때문이다. 부동산 투기꾼이 집값을 올렸다는 수준낮은 생각은 이제 제발 버려라. 하나부터 열까지 남탓하고 억울한 마음만 가진 사람은 절대로 성공 못한다. 

본격적인 글쓰기에 앞서 필자가 대구 아파트 가치평가에 사용하는 나름의 계산법을 적어본다.

(***이 지표가 필자의 주관적인 성향으로 만들어졌다기 보다는, 수많은 사례를 바탕으로 지표당 가중치가 매겨진 점을 알아주셨으면 한다)

<주택의 가치평가 지표 4가지>

• [중요도 순서] 초학군 5점(일반학군 2점) –> 자연녹지 3점 –> 상권 2점 –> 교통 1점

•  

• *  1점(+)가점요소 (중복 적용 가능)

•  #동네 랜드마크 아파트

•  #500세대 이상의 대단위 주상복합(상권 가치 UP)

•  #초역세권(도보5분 이내)

•  #3년 이내 초신축 아파트

• *  1점(-)감점요소(중복 적용 가능)

•  #8차선 대로 건너야만 갈수있는 초등학교로 배정되는 단지 

•  #빈약한 단지조경(나홀로 아파트, 200~300세대 소규모 아파트)

•  #술집 유흥가 등 어수선한 상권(대단지 주상복합엔 미적용함: e.g 제니스 SK리더스 트럼프 월드마크 센트로)

•  * 2점(-)감점요소(단독 적용)

• #20년 이상 노후아파트 or 관리 소홀한 나홀로 아파트 or 노브랜드 아파트

 

학군(5점): 필자가 본 대구 부동산의 특징은 학군의 중요도가 아주 높다는 것이다. 10여년 전에 서울 대치동 부동산이 이슈되던 것과 비슷한 현상이다. 대구는 서울의 흐름을 따라간다고 봤을시 현재 수성구의 가치는 학군이 절반 이상 책임진다고 본다. 학군요소에선 중학교>고등학교>초등학교 순으로 질적 가치가 차별화 된다. 참고로 초등학교는 요즘 '초품아'란 말이 유행인데, 정말로 아파트 단지가 둘러싸고 있음 당연히 좋겠지만, 적어도 왕복 8차선 수준의 큰 대로는 건너지 않고 4차선 수준의 작은도로만 건널 수 있는 입지라면 어느정도 초품아 입지에 들어간다고 보면 된다. 얼마나 잘가르치냐 보다 얼마나 통학길이 안전하냐로 초등학교 학군입지가 결정되기 때문이다. 이런 측면에서 중고등학교가 학군요소에서 비중이 더 크다.

 

자연녹지(3점): 필자가 분석할 때 의외라 생각하면서도 역시구나라고 느끼는 부분이 자연녹지의 가치다. 수성구는 대구에서 대규모 중심상업 업무지구와 자연녹지간의 거리가 가장 가깝고도 많은 유일한 지역이다. 범어공원, 범어시민공원, 수성못, 신천둔치 등 자연 및 인공녹지가 대구에선 두번째로 중요한 평가지표로 여겨진다. 기억해야할 것은 필자가 말하는 자연녹지는 쉽게 접근 가능한  '이용 빈도가 높은' 자연녹지라야 그 가치가 있다는 점이다. 무슨 말이냐면 그냥 야산과 인간의 힘으로 통제되고 관리되는 자연공원의 가치가 똑같지 않다는 것이다. 차라리 야산보다는 대단위 아파트의 아주 잘 조성된 단지내 조경이 더 가치가 있다.

 

상권(2점): 대구의 대규모 중심상업업무지구는 대구반월당과 동성로 일대 소위 ‘다운타운’ 지역과 범어네거리에서 동대구역까지 이어지는 ‘동대구로 일대’가 있다. 이곳으로 출퇴근을 하는 인구가 많기 때문에 이곳과의 접근성이 집값에도 영향을 미친다. 다만 대구는 면적이 큰 도시는 아니기 때문에 이런 측면에서 중요도는 서울에 비하면 적다.

 

교통(1점): 서울에서는 지하철이 매우매우 중요한 요소이다. 역세권인지, 어느 노선인지에 따라 60은 먹고 들어간다. 하지만 대구처럼 서울에 비해 상대적으로 작은 도시에서는 그 중요도가 절반으로 감소한다. 하지만 역세권의 프리미엄은 분명히 있다. 성인이 아닌 자녀들에게는 통학에 있어 지하철 역세권이 편한건 사실이기 때문이다. 분명 역세권인게 아닌것보단 점수를 더 먹고 들어간다.

필자가 앞으로 말할 동대구로 일대 수성구 지역은 버스, 자가용을 통한 중심상업지구 접근성이 양호한 입지기 때문에 초역세권 가점은 아파트별로 다르게 적용되나, 이 점수는 대체로 공통적으로 1점 먹고 들어간다.  

이는 필자가 과거에 쓴 글에서도 확인할 수 있다.

http://cafe.daum.net/dg10in10/F1bI/102208

*트라이앵글 지역은 상승률을 떠나 장기적으로 가격방어가 용이한 지역이고 그건 곧 상권, 교통입지에서 타구와 차별화되기 때문이다.

 

2. 평당 3천만원까지 경쟁하듯 성장할 수성구(범어, 수성, 만촌)

 

현재 1등 동네는 역시나 범어4동이다. 근소한 차이로 2등이 수성3가~범어1동(일부 수성1가), 그리고 3등이 만촌3동이다.  이 3개의 동네는 향후 10년간 수성구 집값 경쟁을 부추길 주인공들이다. 그리고 상대적으로 이 3개 지역과 다른지역간의 격차는 더 벌어질 것이다. 현재의 강남과 다른지역간의 집값 차이가 예전부터 지금 정도는 아니었는데, 평당 1천만원 지역이 생기고, 2천, 3천, 4천, 5천으로 점점 새로운 영역으로 가게 될수록 부동산의 가격 차별화가 생기고 부익부 빈익빈이 생기고 그들만의 리그가 생기게 되었던 것이다. 필자는 위 3개 지역이 그런 현상을 만들 것이라 믿어 의심치 않는다.

 

3. 자세히 들여다보자.

<수성3가 라인>

• 위 지역은 빨간색 라인이 수성3가,수성1가,범어1동 라인이다. 2호선 3호선 더블역세권 라인이기도 하다. 이지역 아파트는 평당 16백~20백만원정도 호가하고있다. 대장 아파트로 일단 수성코오롱하늘채가 호가를 리드하고 따라가는 형국이다. 이 지역은 큰 대로를 건널필요가 없는 초품아가 많고 학군도 좋다. 입지적 측면에서도 대구 양대 중심상업업무지구인 다운타운과,  범어네거리~동대구로 업무지구와 모두 가깝다. 교통 또한 2호선과 3호선 혜택을 모두 누린다. 다만 이 지역은 수성1가가 누리는 신천자연녹지를 제외하곤 사실상 녹지에서 프리미엄이 약하다. 필자가 앞서 설명했듯이 대구지역 부동산에서 학군 다음으로 중요한게 자연녹지라는 점을 감안하면, 왜 이 지역이 범어4동과 비교하여 다소 밀리는지를 알수 있다.

• 참고로 파란색 네모로 표시된 범어3동(일부 수성4가 포함)은 4가지 요소중 다른건 거의 수성3가 라인과 결정적 차이는 없지만 가장 프리미엄이 큰 학군 요소에서 수성3가 라인에 대비 밀린다. 이는 곳 시장가치에 반영되며 평당 가격차이로 증명이 된다.

 

<범어공원 라인>

• 너무 유명한 지역이다. 특히 범어4동은 일명 초학군지역으로 진정한 수성구로 대표되는 부동산 값 1등 동네다. 필자가 말한 4가지 중요 요소중에서 1,2등 요소인 학군과 자연녹지를 모두 갖고 있다. 이 지역은 <수성3가 라인>과 비교할 시 상권과 교통측면은 아쉬운 부분이 있으나 가치평가 지표간의 가중치로 따졌을 때 교통가치+상권가치 = 자연녹지가치 수준에 불과하기 때문에 그까짓 역세권(일부 아파트는 2호선 역세권임), 상권 요소가 부족해도 대세에는 지장이 없다. 적어도 대구에서는 학군+자연녹지가 70은 먹고 들어가니깐 .. <범어공원 라인>의 대장 아파트로 서측 범어1동에 범어동일하이빌, 동측에 황금태왕아너스가 있다. 황금태왕아너스는 황금동에 있음에도 오랫동안 평당가격 상위에 랭크되는 아파트인데, 이유인즉슨 범어4동의 초학군을 누리면서 대단지의 ‘상대적으로’ 새 아파트로서의 대안은 현재 여기말곤 없기 때문이다. 최근 우후죽순(?) 올라오는 이 지역 신축 아파트들은 전부 소규모 세대 아파트라는 점에서 규모 측면에서 여전히 차별화된 경쟁력이 있다. 물론 영원하진 않을 것이다. 범어4동 대단지 노후아파트가 재건축 되면 1등을 내어줄 가능성이 있기 때문이다. 

• 마찬가지로, 서측 범어1동 라인은 궁전맨션과 우방범어타운, 라팰리스(범어W) 재건축에 따라 언제든지 대장이 바뀔 소지가 많다.

<만촌 3동 라인>

 

이 지역은 남학교 학군이 특히 좋고, 교통 또한 양호한 지역이다. 상권과 자연녹지 부분에서 <수성3가 라인>과 <범어공원 라인>에 밀린다만 역시나 가장 가중치가 높은 가치평가 요소인 ‘학군’에서 절반 먹기 때문에 타구와 비교했을시 비싼 동네인 것이다. 이젠 얼마 남지 않은 땅위에 대단위 아파트인 만삼이 재건축 되고 있어 이 동네가 한번 주목 받을 날이 올 것이다.

 

<제니스 라인>

이곳을 범어2동 라인이라 칭하지 않고 제니스라인이라고 칭한 이유는 범어2동은 제니스로 대표되는 특수동네라 보기 때문이다. 제니스는 이 곳이 상업지구라, 주변에 빽빽하게 올라오는 나홀로주복, 오피스텔이 많아 조망권 침해면에서 약간 단점이 있긴하나, 범어시민공원이라는 자연녹지가 있고 단지내 조경도 뛰어나고 좋은 학군과 뛰어난 교통 , 중심상업지구로 대표되는 상권 접근성 등 필자의 부동산 가치평가 지표 4가지 요소를 모두 갖추고 있다. 또한 ‘대단지 브랜드아파트’ ‘초고층으로 튼튼하게 지어진 100년의 내구연한’ 을 갖춘 주상복합 랜드마크로서의 가점을 모두 챙기면서도 특별한 감점요소가 없어 필자의 계산식에서 가장 높은 점수를 받은 아파트이다. 언젠가는 대장이 바뀔지 모르나 앞으로 한동안은 주목받을 것이고 특히 앞으로의 차별화 시장에서 성장성이 가장 기대가 되는 아파트이기도 하다. 제니스는 단순히 학군수요 이상으로 누구나 살고자하는 상징적인 가수요가 많은 아파트이기 때문이다. 참고로 범어2동 주택지역은 1종주거지역이라 재건축 아파트가 올라올 여지가 현재로선 없고, 주변 신축 주복이나 아파트도 세대수가 적은 나홀로아파트 수준에 그치는지라 한동안 제니스라인이라 불러도 무방할 듯 하다.

 

 

마치면서…

 

대구에서 평당 3천만원 아파트가 나올까? 필자는 가능하다고 본다. 서울도 차별화장세가 시작된 뒤로 대치 청담 삼성 압구정 신반포 등 3천을 넘어서더니 최근엔 5천 6천도 우습게 가고 있다. 다른구와 비교할시 최소 2배~ 최대 5배이상 격차가 생겼다. 과거 20여년전 강남과 비강남의 차이가 지금 수준은 아니었다는 점 감안하면 대구의 부동산 가격 흐름도 어떻게 될지 뻔히 보인다. 더군다나 최근 5년간 수성구는 평당 15백을 빠르게 돌파했고 이젠 20백만원도 돌파하였다. 평당 20백만원에서 30백만원 가는것도 속도가 문제지 불가능한건 아니다. 설상가상 최근 수성구가 투기과열지구로 묶여서 이젠 자기자금 60~70% 없으면 진입하기도 힘들어졌다. 일시적으로 주춤할진 모르나 이러한 규제는 오히려 차별화의 시장을 ‘안정적’ 으로 심화시킬 것이다.

 

부동산 가격은 계단식으로 올라간다. 주식처럼 틱으로 움직이지 않으며, 일정한 가격 층을 뚫는 순간 그 가격으로 다시 시세가 형성 되는 셈이다. 그리고 그 시세는 인근 비슷한 입지 아파트에 영향을 줘서 같이 꿈틀 거린다. 범어동일하이빌이 22백에 거래가 완료되면, 범어롯데가 비슷한 호가를 부르게 된다는 말이다. 그래서 부동산은 무겁지만서도 무섭기도 한 것이다. 필자가 위에서 설명한 <수성3가 라인> <범어공원 라인> <만촌3동 라인><제니스 라인> 은 앞으로 재건축과 신축 아파트가 올라올 때 마다 경쟁적으로 가격이 꿈틀 거릴 것이다. 자금력이 되는 부자들의 소위 ‘그들만의 리그’가 시작되면, 물론 등락을 반복하겠지만 장기적으로 우상향하면서 앞으로 점점 쉽게 넘볼수 없는 동네가 되게 된다. 이런 현상을 보면서 일반서민들은 시기심에 쯔쯔 거리면서 손가락질 하면서도 한편으론 부럽기도 하고 허탈하기도 하고 복잡한 심경이 들게 될 것이다. 하지만 받아들이게 된다. 지금의 신반포와 앞으로의 강남 재건축 단지를 바라보는 대다수 서울시민들이 그러한 것처럼 말이다.

 

평가지표는 참고로만 활용해주시고 평가지표 점수는 해당되면 반영 해당 안되면 배제하는 식으로 모두 합산한 다음 가감점수 반영하여 최종 산출하면 됩니다. 이건 순전히 제 경험+ 대구지역 아파트 입지별 가격 분석결과로 만든 것으로 어느정도 활용성은 있다 생각하나, 각자 판단에 따라 다를 수 있음을 다시한번 말씀드립니다.

부족한 제 글을 긴시간 내어 읽어주셔서 감사합니다.  즐거운 주말 되세요.

 

 

출처 : 대구 텐인텐

글쓴이 : 양냐옹 원글보기

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