[스크랩] 나의 땅 투자 원칙

최근 비슷한 테마의 글이 올라왔기에, 좀더 현실에 가깝지 않을까 싶어, 과거 제가 몸소 투자한 경험을 쓴 글 한번 더 올립니다. 좋은 바이블되었으면 하네요. 땅은 아파트보다 백배는 힘듭니다.

1. 농지원부는 라이센스다.   2. 아는 것은 힘이다. 특히, 지자체 조례는 바이블이다. 도시계획은 절반만 믿는다. 돼야 되는거다.

Right   3.가능하면 직접 경작하던 땅을 산다. 땅에 애착이 많았으니 피치 못하게 팔 상황이 있으리라.

4.농사가 힘들어 경작하지 않는 땅을 사라. - 아직도 대부분 시골 노인분들이 지으신다. '나이들면 시골가서 살겠다'는 말은 비현실적인 말인듯…

5.농업진흥구역도 조망, 분위기 나오면 좋다. 못생기면 더더욱 좋다.  -싼 가격으로 농가주택 별장을 갖는다. 못생겼다면 FTA발효된 현상황에서 결국 관리지역으로 출신성분 바꿀 수 있다.

6.맹지라도 거들떠 본다. 내가 금그어서 길만 만들 수 있으면 대박!

7.땅쟁이 땅은 절대 안 산다. -  땅쟁이들은 땅에 헛짓거리를 많이한다. 가격만 오르고 쓸모는 오히려 한정되어 지기도 하고 상투잡히기 딱 좋다.

8.내가 사서 분필해야지, 이미 분필된 땅은 절대 안 산다. 기분 나쁘다-단위당 단가가 많이 올라간다.

9.여러 개 분필해서 파는 땅은 십중팔구 기획이라 보자. 기획이 무조건 나쁜 건 아니지만… 상투잡는 느낌이라 싫다.

10.덩치 큰땅이면 주위사람들과 같이 사면 좋다. 단, 주위 사람들은 나보다 훨씬 여유가 있는 사람이어야 한다. 그렇지 않은 경우 팔기 싫어도 울며겨자먹기로 팔아야 하는 경우가 꽤많다.

11.부동산에서 사라고 재촉하는 땅은 절대 안 산다. - 나의 편이 아니라고 보면 된다. 급할 거 없다.  그렇게 좋으면 자기가 사지…

12.전답에서 대지로 용도 변경해 놓은 땅은 절대 안 산다.-> 처녀성을 가진 땅만 좋아한다.  내가 대지의 신이요, 나의 땅의 운명을 결정지으리라

13.멀리라도 물이 보이면 일단 매매를 생각해 본다. -시대적인 트렌드가 물이다. MB 컨셉이다.

14.읍면군보다는 더 낙후되더라도 시다. -뱀머리보다는 용꼬리다 콩고물이 많다.

15.지방재정이 탄탄하거나 확충되는 곳을 택한다. - 길을 깔아도 아스팔트 퀄리티가 다르다.

16.넓게 펼쳐 평지로 군집되어 있는 땅들은 각별히 조심한다. - 수용되면 골머리 아프다. 하지만, 시세가 공시지가가 보다 낮거나 공시지가 자체가 낮으면 단기 승부볼 만하다. 아예 싼 땅이 낫다. 보상담당자도 사람인지라 비지떡은 좀 비싸게 사준다.

17.땅 파는 사람이 우환이 있는 땅을 사라. -미신은 믿질 않는다. 피치 못할 사정으로 땅파는 경우가 대부분이다. 내가 사는 땅은 무조건 재수좋은 땅이다.

18.지목이 묘지였던 땅은 쓸모가 많다. 정부에서도 밀어 준다.- 좋은 곳은 다 묘지다. 산 사람부터 살자

19.마을안에 끼여 있는 땅, 마을을 통과해야만 접근가능한 땅은 절대 안산다. -땅은 좀 튀어야 한다. 그렇지 않으면 나중에 팔때는 경쟁자가 너무 많다. 시골마을길은 큰 차도 못 들어가고…

20.그렇다고 너무 멀면 전기,수도 설치가 골치 아프다.

21.언덕위에 있는 땅은 다른 땅들보다 말그대로 항상 우위(?)에 있다.

22.IC개통의 호재의 극대화는 차로 Max.5분정도의 거리이다. -성격 급한 나의 주관적인 심리적 한계다

23.역세권의 효과는 심리적으로 성인 걸음 Max.9분이다. -이건 30개노선이 넘는 도쿄 살면서 경험한 것이다.

24.도로가 개통되는 시점에서 한번 더의 기회는 있다. 하지만, 과도하게 오른 경우 개통후 네가티브하게 움직이기도 한다.

25.땅 사면 실제 매매금액에서도 적어도 30%는 더 주고 샀다고 뻥친다. 믿거나 말거나다. 그게 언젠가는 곧 시세가 된다. 절대 싸게 샀다고 자랑하질 않는다.

26.연고없는 지역의 땅은 정말 조심해야 하고 가능하면 연고있는 땅을 알아본다. 홈그라운드의 이점! 타율도 높아지게 된다.

27.남들은 서울에 가까운 쪽으로 땅사야 한다지만, 충남 위로는 대부분 토지거래허가지역이다. 내용도 모르면서 주소지 이전해 가면서 접근하기엔 버겁다.

28. 틈새시장을 공략하자. 대구경북은 대한민국 전체로 보면 마이너중에 마이너다. 경쟁도 그만큼 떨어지니 그걸 이용하자.

29.원주민들의 카더라 통신을 절대 무시해서는 안된다. 십수년을 한지역에서 살아왔고, 변화를 알고 있는 분들이다.  호재의 근원이다.

30.나의 최소 목표 보유기간은 8년이다. 8년후 환금성을 따져 보고 질러야 한다. 양도세내면 남는 것도 없다. 나의 기회자본비용 목표내부수익률(IRR)은 연간 8%다.  엑셀시트로 나의 캐시플로우는 철저하게 관리하며, 땅 살때 Loan은 절대 금물!

31.땅을 경작했다면 모든 내 명의의 지출증빙으로 철저하게 모으자. 세무서에서 나중에 딴소리 못하게…

32.사고 나서는 보유사실 자체를 잊자. 아니면 계속 딴 생각난다. 헛짓하면 똑같은 아마추어 땅쟁이 된다. 프로는 Raw Material로 사고 판다고 하더라…

33.아무리 주위 시세보다 싼 급매라도 살 사람없고 용도 애매한 땅은 결국 내가 산 가격보다 더 싸게 내놓아야지만,  정리할 수 있다.

34.땅 살때는 나의 용도를 밝히지 말아야 한다. 만약 그렇게 한다면 매도자는 자기나름대로 기대가치를 평가해 버린다.

35.현금 15억 모으기 전에는 2종주거지역이상은 거들떠도 안본다. 현금없이 건물올리다가 유치권 딱지붙은 거  부지기수로 봤다

36.경매물건은 참 어렵다. 그냥 그런것도 있구나 생각하면 된다.-싼게 비지떡이라 생각하며 스스로 포기...

37.시골 삼촌, 친척들에게 알아달라고 한다. 부동산보다 백배 낫다. 파는 사람의 약점을 꾀뚫고 있다.

38.광역으로 움직이는 복덕방은 사절. 전문성이 결여되고, 팔고 나면 그만이니, 책임도 A/S도 없다

39.작업잘 하는 복덕방은 따로 있다. 공인중개사의 전직을 살펴라. 가령, 은행출신의 공인중개사들은 흥정과 작업에 약하다. 장점은 시세에서 크게 벗어나지는 않는다. -> 이건 주관적인 경험

40.매도자우위의 복덕방은 또 조심해야된다. 반드시 복수 견적을 받아야 한다. 그 사람들의 생활터전은 거기다. 팔은 안으로 굽는법!

41.바로 옆에 묘지가 있더라도 주위 개발 가능성이 보이면 질러라. 고인도 후손을 위해 이사가야 하는 경우가 생긴다.

42.다음지도와 네이버지도, 국토이용규제시스템은 필수! 만약 다음지도의 로드뷰에 내가 살 땅이 보인다면 시골땅치고는 이미 유명해진 땅이다.

43.시골길 일방통행길도 언젠가는 넗혀진다. 들어갈 길만 있으면 선택리스트에서 배제하지 말아야한다.

44.최근에 팔린 땅 옆에 땅을 살려면 옆땅 주인의 목적과 성향을 알아보아라. 그 다음이 옆에땅의 거래된 시세를 체크하는 일이다.

45.옆 땅 주인을 만나면 내가 알고있는 주위 호재 이야기는 금물… 언제 옆땅 필요할지 모른다.

46.살때는 늘 팔때를 걱정하고 걱정해야 한다. 안 그러면 평생 내땅이다.

47.살때 복덕방과 팔때 복덕방은 달라야 한다. 그들도 사람인지라, 수수료만 받기에는 배가 아프다.

48.기본은 매수시 하나의 복덕방만 이용하는 것이다. 여럿 달려들면 매도자는 자기 땅 잘란 줄 알고 콧대만 높아진다. 팔때는 약점 안 잡히도록하면서 여러 복덕방에 내놓는다.

49.땅 살때 복덕방에서 '서울에서도 땅보고 갔다'하면 200% 거짓말이다. 장사꾼들 밑지고 장사한다와 거의 동급! 나말고는 그 땅 살 사람없다. 팔렸다면 인연이 없는거고…

50.길이 나있는 나즈막한 임야 밑자락은 나만의 요새다. 아직도 그런땅 찾고 있다.

51.호재는 이미 가격에 반영되어 있다.호재있는 지역의 배후지를 공략해야 상투를 잡지 않는다. 설사 보상이 나오더라도 시골분들은 보수적이라 멀리 떠나질 못한다. 옆에 땅 부러워할 필요없다.

52.정녕, 호재가 발표된 지역을 공략하려면, 안전하게 건물지을 총알은 들고 들어가자. 그래야 배짱있게 빠져나올 수 있다.

53.2차선 국도변 땅을 주목해야 한다. 결국 전국 왠만한 국도는 최소 4차선이 될 것이다. -자전거 도로는 덤으로…

54.그지역의 복덕방을 이용해라. 단, 아군과 적군을 구분하고 적군인 경우, 작전상 아군인 부동산을 하나더 포섭하라. 그들에겐 한건의 부동산 수수료도 크다.

55. 복덕방이 보여주는 땅들만 있다고 생각하지 마라. 이야기 보따리는 한번에 풀지 않는다.

 

56. 한두개만 보여주는 복덕방은 사절

출처 : 대구 텐인텐

글쓴이 : 대구출신 원글보기

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