- 내 밥상이 왜 이리 복잡합니까?-
사례 1.
A는 2009년 가을 천안에 있는 D아파트를 분양받았습니다. 그런데 입주 6개월을 남겨놓고 그 아파트 건설사는 자금난에 부딪쳐 공사를 잠시 중단했었고, 결국 워크아웃을 신청해 버렸습니다.
주채권은행의 도움과 하청업체의 협조로 겨우 준공은 떨어졌지만 분양 당시의 품질과는 거리가 먼 아파트를 내 놓았고, 마무리 공사도 매끄럽지 못하여 입주예정자 절반 정도는 입주를 거부하고 있습니다.
분양권을 팔고자 해도 계약금 포기하고 또 돈을 얹어줘야 하는데 그나마도 매수인이 없기 때문에 입주예정자들은 중도금 대출은행과 피 말리는 싸움을 하고 있는 실정입니다. 시행사가 워크아웃이 돼 버렸기 때문에 대위변제도 될 수 없는 처지이고,
A는 대출을 많이 받더라도 살던 집을 전세 놓고 입주해볼까 하는 생각으로 자신이 분양받은 아파트의 등기부등본을 발부받아 봤습니다. 등기부등본에는 시행사의 명의로 보존등기가 됨과 동시 금지사항 등기가 돼있었고, 그 후 신탁회사로 소유권이 이전되어 있음을 발견하고 “내 밥상이 왜 이렇게 복잡하게 됐느냐?”고 화를 냅니다.
과연 금지사항 등기는 뭐고 시행사는 왜 입주예정자의 허락도 없이 신탁회사로 소유권을 이전해 버렸을까요?
-채권자들의 보전처분이나 강제집행을 막기 위하여-
사례 1. 에 대한 답변
건설 회사가 아파트 공사를 하다가 워크아웃이 돼 버리면 많은 채권자들이 달려들게 되고, 많은 하청업체들도 밀린 공사비나 노임을 받기 위해 건설 회사의 재산을 찾게 됩니다. 가압류, 압류, 경매 유치권행사 등 법적조치를 취하려고 말입니다.
많은 채권자들은 어찌됐건 그 아파트가 준공이 나기를 기다립니다. 준공이 나게 되면 건설 회사를 대신해서 보존등기를 함과 동시 자신의 이름으로 가압류나 압류를 하게 됩니다. 이를 일컬어 대위등기라 합니다.
건설 회사가 스스로 보존등기를 해 놓게 되면 채권자들은 워크아웃 된 회사를 믿을 수 없기 때문에 모두들 가압류나 압류를 할 것이며 심지어는 이삿짐을 싸들고 강제로 입주를 해 버리는 사람도 있습니다.
그렇게 된다면 이 아파트를 분양받은 A는 건설 회사와 채권자들 사이에 끼어 돈만 날리고 오랜 세월동안 아파트도 가져올 수 없게 됩니다. 아파트는 채권자들이 모두 경매처분을 할 것이고, 분양받은 A는 돈만 빼앗긴 채 돌아서야 하는 불상사도 있게 됩니다.
이런 불상사를 막기 위해 A의 지위를 확보해 주고 금전적으로 손해를 가지 않게 하고자 법에서는 주택법 제 40조 제 3항에 저당권설정 등의 제한 항목을 설치 해두게 된 것입니다. A의 동의를 받기 전에는 건설 회사도 이를 양도하거나 저당권을 설정할 수 없고, 다른 채권자들도 압류, 가압류, 가처분 등의 행위를 할 수 없도록 말입니다.
그래서 소유권보존등기 바로 아랫난에 금지사항등기라는 부기등기를 하는 것이고, 주택건설 대지에 대하여는 “입주자 모집 신청과 동시에” 건설된 주택에 대하여는 소유권 보존 등기와 동시에“해야 한다는 규정을 두게 된 것입니다.
만일 이 규정에 위배된 채 이전이나 가압류 등 이해관계 있는 등기를 하게 되면 그 등기는 무효가 되는 것입니다. 그런데 이 금지사항 등기는 언제까지나 효력이 있는 것이 아니고 건설 회사가 입주가능 통보를 한 날로부터 2개월 이후에는 효력이 없어집니다.
2개월 이내에 A가 등기를 하지 않게 되면 건설회사의 채권자들이 가압류 등을 할 수 있다는 뜻입니다. 그런데도 A가 계속 입주할 형편이 안 된다면 건설 회사로서는 그 아파트를 빼앗기지 않으려고 부동산신탁회사에 신탁을 하게 됩니다.
신탁회사의 선정은 주채권은행과 협의하여 선정하기도 하고 대출거래가 있었던 신탁회사를 건설 회사에서 임의로 선정하기도 합니다. 명의만 신탁해 놓은 신탁관계는 존재하지 않고 대부분 많은 부채가 있기에 아파트를 담보로 맡겨놓고 잔금을 받음과 동시 신탁등기를 풀어주면서 개인 앞으로 등기를 넘겨주는 절차를 취하고 있습니다.
구구한 사정을 알게 된 A는 그때서야 위 금지사항 등기나 신탁등기가 자신을 위하는 일이라는 사실을 알고 건설 회사가 지정해 준 신탁회사 명의로 잔금을 보낸 후 신탁등기가 풀어짐과 동시에 자신의 명의로 등기를 넘겨받게 되었습니다.
-내가 분양받은 아파트에 가압류라니?-
사례 2.
B는 김포에 있는 E아파트를 분양받았으나 살던 집이 팔리지 아니하여 입주 만료 2개월을 넘겼습니다. 중도금에 대한 이자도 착실하게 내 가면서 집 팔리기를 기다리던 중 다행히 집이 팔려 새 아파트로 이사할 마음으로 등기부등본을 떼어 봤습니다.
어? 이게 웬일일까요? 건설회사 명의로 보존 등기가 난 후 자신도 모르는 사이에 누가 가압류를 해 버린 것입니다. 사실을 규명하고자 건설 회사를 찾아가서 영문을 물어봤더니 어느 하청업자가 공사비를 받기 위해 가압류를 한 것이므로 염려 말고 잔금을 치루면 가압류를 해제해 주겠다는 것입니다.
B는 그럴 수 없다고 하면서 먼저 가압류를 풀어야 잔금을 주겠다고 맞서고 있습니다. 여러분들이라면 돈 먼저 주고 가압류 풀어준다는 말을 믿겠습니까? 가압류가 풀린 후에 잔금을 지급하겠습니까?
보존등기 후 가압류가 들어온 이유는 물론 공사비 채권자가 돈을 받기 위하여 한 일이지만 사례 1.에서 지적했던 금지사항 등기를 해 놓지 아니하였기 때문에 이런 불상사가 일어나게 된 것입니다.
잔금을 지급하려면 건설 회사 말만 믿고 돈을 지급할 수는 없습니다. 가압류 말소신청서를 법원에 접수한 후 법원에서 발부한 신청서 접수증명을 확인한 후 돈을 지급해야 하는 것입니다.
-내 아파트 등기부등본이 싸움판입니다-
사례 3.
C는 인천에 있는 어느 아파트를 분양받았습니다. 겨우 준공을 내놓고 기업회생신청이 돼버려 입주예정자들의 반발이 심한 편입니다. 그래도 그 아파트는 금지사항 등기도 해 놨고, 신탁등기도 해놨습니다. 건설 회사에서는 입부해 주기만을 기다리고 있습니다.
이 아파트를 지은 건설 회사는 부채가 많아 기업회생신청에서도 살아날 희망이 없다는 말이 공공연하게 퍼져 있고, 요즘은 채권자들이 미입주한 아파트를 대물로 받기 위해 서로 눈치싸움을 한다는 것입니다.
C는 한편으로 궁금하기도 하여 법률사무소에 들러 등기부등본을 발부받아 보았습니다. 신탁등기 바로 밑에 사해행위 취소로 인한 가압류가 돼 있었습니다. 도대체 이게 무슨 말인지를 몰라 법률사무소에 그 뜻의 해석을 부탁했습니다.
건설 회사의 기존 채권자 중 한 사람이 건설 회사가 신탁회사로 등기를 넘긴 행위는 특단의 사정이 없음에도 채권자를 해하려는 마음으로 서로 없는 채권을 있는 양 가장해 둔 등기이므로 이를 무효로 해 달라면서 가압류를 걸었다는 것입니다.
이렇게 되면 결국 채권자와 건설 회사의 싸움이 끝나야 잔금을 치룰 수 있을 것이므로 C는 건설 회사를 상대로 계약해제소송과 손해배상청구소송을 제기하겠다고 합니다. 채권자가 걸어오는 사해신탁으로 인해 돈을 낼 수 없는 처지에 이르러 재산권을 행사할 수 없다는 이유로,
수원대학교 사회교육원 교수(부동산, 법률)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤정웅 내 집 마련 아카데미 매니저
011-262-4796, 031-213-4796
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