혹시 제 글을 기다리고 계셨던 분들 계신가요? 아무도 기대하고 있지 않은데 저만 헛물 켜고 있는 건 아닌지... 역세권개발에 관심을 보이셨던 분들은 분명이 제 글을 기다리고 있었을꺼라 믿고 피곤하지만 글을 올립니다.
몇몇 까페에 글을 올리고 수많은 전화와 메일, 쪽지를 받았습니다. 내용은 다양합니다. 물껀 좀 소개 좀 해 주세요~, 평소 관심을 갖고 있던 지역에 역이 들어서는데 이곳은 개발이 될까요?, 좀 더 자세하게 설명 좀 해주세요~ 등등 여러가지 문의가 들어왔는데 다 답변을 드리지는 못했습니다. 업무 끝나고 들어와서 업무 도중에 짬 날때마다 답변을 드리긴 했는데 글로써는 한계가 있어서 성에 차지는 않았으리라 봅니다.
그 중에 사안이 심각한 내용은 바로 답변을 드렸는데... 내용인즉 "어느곳에 개발이 된다고 해서 땅을 사놨는데, 혹은 계약을 했는데 개인적으로 어떻게 생각하시나요?" 이 질문에는 바로 답을 드릴수 밖에 없더군요. 총 여섯군데 물껀지 분석을 해 봤는데 두군데는 충분히 개발가능성이 있었고, 네군데는 왜 이런곳에 투자를 했을까하는 생각이 들 정도로 형편이 없더군요. "당장 계약해지 하세요! 혼자 해결하지 못할거 같으면 제게 전화 주세요. 해결해드릴께요" 라고 쪽지를 보내고 메일을 보냈는데 두분은 해결이 됐고, 나머지 분들은 알았다고 하시더니 연락이 없더군요.
물론 제가 잘 모를수도 있습니다. 제가 그 지역에 정통한 사람도 아니거니와 제가 그 지역의 도시기본계획이나 상위 계획을 다 알수는 없는거니까요. 단지 일반적인 관점에서 입지나 개발호재 만을 놓고 봤을때는 아니라는 겁니다. 너무 무지한 상태에서 투자를 하신 상태라 걱정이 되더군요. 업체측의 설명만 듣고 묻지마식 투자로 이어진것으로 생각되었습니다. 제 개인적인 분석으로 몇가지 사례를 들어보려 했으나 분양업체 측의 보복(?)이 두려워 ㅋㅋㅋ 그건 관두기로 했습니다. 제 생각과 달리 정확한 정보와 컨셉을 가지고 추진했을지도 모르는 일이니까요.
그럼 이번 시간에는 서원주역에 관한 글을 써 보고자 합니다. 의외로 원주에 관심을 갖고 계신 분들이 많으시더군요. 하긴 원주는 강원도 내에서 토지거래량 및 지가상승이 가장 높은 지역입니다. 강원도를 떠올리시면 산, 군부대, 공기맑고 경치 좋은 곳으로만 알고 계신 분들이 많은데 그건 뭘 모르시는 말씀입니다.
원주 중앙동 보금당이라는 상가부지의 공시지가는 무려 평당 1억원! 실거래가는 2억 정도 합니다. 서울의 왠만한 상업지 땅값을 훨씬 상회합니다. 이래도 원주를 강원도 산골이라 여기실 겁니까? 대부분의 사람들이 자신이 거주하고 있는 지역의 부동산에만 관심을 보입니다. 왜 그럴까요? "다른 지역은 몰라도 이 지역은 내가 가장 잘 안다"라는 생각에서입니다. 그러시다면 자신이 가장 잘 알고 있는 지역에 투자하셔서 수익을 거두셨어여 하는데 그런 분들이 얼마나 계신가요? 제가 전편에도 말씀드렸듯이 부동산투자는 발상의 전환, 사고의 전환을 가져오지 못하면 큰 수익을 거둘수 없습니다. 편협한 사고방식을 가지고 있으면 남들과 비슷한 수준이거나 그보다 못한 수익을 거두실수 밖에 없습니다. 부동산은 큰 그림을 볼줄 알아야만 남들과 비교되지 않는 큰 수익을 거둘수 있습니다.
그럼 본격적으로 원주시 입지 분석을 들어가 보겠습니다.
빨간색 표시 부분이 원주입니다. 대한민국 전도가 있으시다면 4등분으로 접어보세요. 그럼 정가운데 원주시가 위치할 겁니다. 그렇다고 정말 접어보시면 안됩니다. 전도가 가격이 얼만데! 이 말인즉 대한민국의 정중앙에 원주가 위치해 있고 통일이 된다면 원주가 물류 및 여객의 중심이 될꺼란 얘기입니다. 통일이 언제 되겠냐구요? 맞습니다. 기약이 없지요. 하지만 내일을 우리가 예측할수 없듯이 한반도 정세는 섣불리 예측할수가 없는 겁니다. 태클 걸 생각만 하지 마시고 단순한 입지 분석일 따름이니 재미로 봐주시면 감사하겠습니다.
원주시 위성사진입니다. 어마무시하죠? 강원도 아니랄까봐 원주시 뿐만 아니라 주변이 모두 산맥으로 둘러싸여 있습니다. 이래서 모두 강원도하면 살골짜기라고 하는 겁니다. 그나마 좌측에 여주시는 희끗희끗하게 도시가 형성되어 있네요. 맞습니다. 원주 뿐만 아니라 강원도 대부분이 산으로 둘러싸여 있기 때문에 개발이 한정적일수 밖에 없습니다. 개발이 안된다가 아니라 한정적이란 얘기입니다. 개발할 곳은 집중적으로 개발하고 개발이 불가한 지역은 이대로 보존이 되겠지요. 평택과 마찬가지로 반으로 잘라서 살펴보겠습니다.
반으로 잘라도 별게 없네요. 원주시청이 들어서 있는 구도심을 중심으로 살펴보겠습니다. 백운산, 치악산 이쪽은 국립공원으로 개발이 불가하니 굳이 살펴볼 필요는 없겠지요.
현재 원주시 도심지역입니다. 원주시청을 앞쪽으로 넓게 도심지역이 형성되어 있고 우측에 혁신도시가 위치해 있습니다. 빨간박스 지역이 공시지가 1억이 넘는 보금당부지가 있는 곳입니다. 원주시에서 가장 번화가라고 할 수 있습니다. 아래쪽 파란박스는 남원주역이 들어설 지역입니다. 남원주역에 대해 잠깐 알아볼까요?
남원주역세권 개발은 혁신도시와 더불어 원주시 동남부권역의 매머드급 개발이 되겠습니다. 이미 남원주역 주변의 토지는 웬만한 자금을 가지고는 들어갈 수도 없습니다. 하지만 이 지역의 토지를 분양하는 업체들도 많이 있습니다. 투자처로써의 메리트가 떨어진다는 것이 아니라 혁신도시개발의 영향으로 이미 몇년전부터 지가가 가파르게 상승한 지역이기 때문에 투자금액이나 수익률면에서 이미 한발 늦었다는 말입니다. 위쪽 사진에서는 혁신도시가 휑한 모습이지만 그건 네이버지도나 다음지도가 업데이트가 되지 않아 그렇지 현재 모습은 아래 영상을 보시면 알 수 있을겁니다.
https://www.youtube.com/watch?v=TfssqFde0Og
그렇기 때문에 원주의 동남권역은 투자 타이밍을 놓쳤다고 볼수도 있습니다. 걱정이네요... 남원주역세권 주변의 토지를 분양하는 업체측 사람들이 제 글을 본다면 고운 시선으로 보지만은 않을텐데... 부탁드리겠습니다. 제 글이 백프로 정답이 아니니 제발 참고만 해주세요. 다른 분들도 오해하셔서 제가 반박의 글을 보내시지는 말아주십시요. 사실 제 글이 몇몇 분들의 심기를 건드린적이 있어서 실랑이를 한적이 있었거든요. 그분들에게는 죄송할 따름입니다. 제 개인적인 의견일뿐이니 그저 재미삼이 읽어주시길 거듭 당부드립니다.
그럼 이제 서부측을 살펴보겠습니다.
원주시 서부측은 동남권역에 비하면 불모지나 다름없습니다. 현재 모습이 그렇다는 것입니다. 앞으로는 어떻게 될 것이냐구요? 물론 동남권역을 뛰어넘지는 못하겠지만 동남권역에 못지 않은 신도심이 건설되리라 예상됩니다. 왜냐면 동남권역에 혁신도시와 남원주역이 있다면 서부측엔 기업도시와 서원주역이 있기 때문입니다. 원주시는 우리나라에서 유일하게 기업도시와 혁신도시를 둘 다 가지고 있는 지역입니다. 동측엔 혁신도시, 남원주역세권을 개발하고 서측엔 기업도시와 서원주역을 건설하면서 지역적 균형 개발을 이루겠다는 것이 원주시의 취지입니다. 기업도시는 현재 공정률이 70%를 넘어서고 있으며 160만평 개발에 내년에 부지조성 완료를 계획하고 있습니다.
제가 개인적으로 남원주역보다 서원주역의 가치를 높게 보는 이유는 교통망 때문입니다. 서원주역은 서울 강북에서는 청량리~원주선을 이용할 경우 30분대, 강남에서는 여주~서원주선을 이용해 40분대, 인천공항에서는 50분에 진입할 수 있으며 서원주~강릉 KTX를 이용할 경우 강릉까지 20분이면 갈 수 있습니다. 그와 더불어 서원주~제천간 중앙선도 현재 공사중에 있습니다. 올해 개통예정인 제2 영동고속도로를 이용할 경우에는 자동차로 약 54분이면 서울에서 원주까지 진입할 수 있습니다. 이런 교통인프라만 놓고 본다해도 강원도의 관문인 서원주역의 가치는 남원주역을 뛰어넘으리라는 것을 어렵지 않게 예상할 수 있습니다.
아래 그림을 보시면 더욱 이해가 빠르시겠죠.
서원주역세권은 사실상 4개 철도노선과 제2영동고속도로의 개통만으로도 원주는 충분히 가격 상승을 할수 있지만 거기에 추가적으로 글로벌 테마파크, 간현유원지, 화훼특화 단지 등의 개발 호재가 있습니다.
원주기업도시 테마파크 주변엔 아울렛과 콘도, 호텔, 메디컬 복합 단지 등 들어서며 새로 건설 중인 서원주 역세권 인근으로는 대형 쇼핑몰 단지를 세워 외국인 관광객을 겨냥한류 테마파크 구상도 포함됐습니다 .
개발 규모는 26만 제곱 킬로미터 (약800만평) 로 용인 에버랜드의 16배 ! 원주혁신도시 의 8배 ! 규모로 따지면 전국 최대 규모이며 동시에 아시아 최대 규모입니다 .
간현 유원지는 명품휴양지를 조성하는 개발사업니다. 기존 간현 관광지에 140억을 투입해서 공원, 놀이기구, 여가시설을 갖춘 수영장도 설치함으로써 관광객 유치에 힘쓰고 있습니다. 2018년 말에 완료할 계획입니다.
화훼특화단지는 문막읍 궁촌리에 꽃을 주제로 한 국내 최대 관광단지를 조성하여 일자리 창출은 물론 연간 300만명 이상의 관광객이 방문하는 명품 관강단지를 조성할 준비를 하고 있습니다. 사업면적만 약 72만평에 1700억이 투입되는 사업으로 2019년 완공 예정이고 원주화훼특화단지란 이름을 사용하지 않고 “원주 웰니스 플라워 파크”란 명칭을 사용하게 됩니다.
2030년 원주시 도시기본계획입니다. 이것만 보더라도 명확하게 서원주역을 중심으로 개발주축이 형성되어 있음을 알 수 있습니다.
서원주역의 위성사진 모습입니다. 저 사진만 보고 미래의 모습을 그릴수 있는 사람이 몇이나 될까요? 실제 고객분들과 서원주역 현장답사를 가면 저를 이상한 사람으로 쳐다봅니다. 이런데가 정말 개발이 된다구? 이거 미친놈 아냐? 이런 눈빛으로 쳐다보곤 하시더라구요.ㅋㅋㅋ 하지만 바로 위 기업도시 개발 현장에 가면 서원주역 주변이 어떻게 변하게 될지 상상을 할 수 있게 됩니다. 서원주역은 역사규모만 10만평이나 되는 거대한 역입니다. 그 주위로 기업도시, 글로벌테마파크, 산업단지 등이 위치해 있습니다. 그리고 올해 말 개통예정인 제2 영동고속도로까지! 토지는 현재의 모습이 아니라 앞으로 어떻게 변화하게 될지 큰 그림을 그리실줄 알아야 합니다.
원주 관광레져형 기업도시 종합 마스터플랜입니다. 이건 제가 만든것이 아니라 원주시에서 만든겁니다. 마스터플랜이니 계획이 변경되 축소, 수정될 수도 있으나 현재 원창묵 원주시장의 행보에 거침이 없는 만큼 시간이 걸릴수는 있지만 계획대로 추진될 것이라 봅니다.
http://www.kwnews.co.kr/nview.asp?s=501&aid=216052500029
서울강남~원주 40분 '경제.문화.관광도시'
쾌속질주 [수도권 시대 여는 원주시]
제가 전편에서도 말씀드렸듯이 부동산 특히 토지는 현상황만 놓고 본다면 앞으로의 모습이 상상이 되질 않습니다. 쉽게 그려지지 않기에 대부분의 사람들이 눈에 보이는 완성된 건축물에 투자를 하는 것입니다. 제가 토지컨설팅을 하는 입장이다 보니 토지쪽에 초점이 맞춰져 있을수밖에 없습니다. 하지만 제 글을 참고하셔서 새로운 시장을 개척해보시기 바랍니다. 제3차 철도망 구축계획에 의해서 전국에 걸쳐 새로운 철도노선이 건설되고 있고 새로운 역사 건설되고 있습니다. 새로 건설되는 모든 철도역이 역세권개발에 의해서 대규모로 개발이 되지는 않겠지만 제 글을 참고하시고 열심히 발품을 팔아 정보를 모으시고 지역개발현황에 대해 공부를 게을리 하지 않는다면 분명이 남들과는 차별된 수익을 거두실수 있습니다.
그리고 거듭 말씀드리지만 제가 언급한 평택이나 원주시 분석에 다른 의견이 있거나 잘못된 부분이 있다면 반박의 글을 보낼것이 아니라 걸르고 걸러서 여과작업을 충분히 거치신 후 받아들일수 있는 부분만 받아들이시기 바랍니다.
궁금하신 부분은 쪽지건 메일이건 언제든지 환영합니다. 하지만 제 업무도 있기에 답변이 늦어질수도 있고 충분한 답변이 되지 않을 수도 있습니다. 이점 이해해 주시고 꼭 새로운 시장을 개척해보시길 바랍니다. 다음에는 어떤 글을 쓸지 충분히 생각해 본 후에 글을 올릴까 합니다.모두들 편안한 주말 보내시길 바랍니다.
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